O desmembramento de terras é regulamentado pela Lei Federal n° 6.766 de 1979. Como o próprio nome sugere, o desmembramento é a “separação” de uma área total, em duas ou mais áreas menores. A este processo, dá-se o nome de desmembramento que é também um tipo de parcelamento de solo.
Conforme estabelecido pela Lei, já em seu parágrafo 2°, artigo 2°, o desmembramento é definido como “a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes”. A gleba seria o terreno como um todo, e os lotes, as áreas menores, já divididas. A lei prevê que o desmembramento aproveite a infraestrutura existente no local, ou seja, o terreno deve ter acesso a alguma via pública já existente.
O desmembramento justifica-se para terrenos de área muito grande, na qual seja aproveitada apenas uma fração menor da área, para possibilitar a redução de impostos (especialmente o IPTU) ou venda de uma área específica, ou ainda para divisão de áreas entre membros de uma família, por exemplo.
Os lotes a serem divididos devem possuir uma área total e frente mínima, conforme definido pelo Plano Diretor de cada município. Como mencionado, os terrenos que serão divididos, devem fazer frentes com alguma via pública. Existem ainda outros parâmetros que devem ser respeitados, como por exemplo a declividade do local, o risco de deslizamentos de terra, etc.
O processo tem início junto à Prefeitura Municipal, que fará a verificação do atendimento destes pré-requisitos, e havendo aprovação do desmembramento pelo órgão competente, é expedida a Certidão de Desmembramento que seguirá para análise do Registro de Imóveis local e do Ministério Público. Ao ingressar com o procedimento no Registro Imobiliário deverão ser apresentados diversos documentos exigidos pelo artigo 18 da Lei Federal 6766/79 para que o desmembramento seja viabilizado. Estes documentos vão desde a planta topográfica do terreno, com as dimensões e áreas finais visadas, passando por requerimentos, Anotação de Responsabilidade Técnica, memoriais descritivos, entre outros.
Ao final de todo o trâmite administrativo do processo de desmembramento, havendo o deferimento do pedido, o Registrador Imobiliário procederá com seu registro, resultando na geração da(s) matrícula(s) da(s) nova(s) área(s).
Pode-se dizer que é um processo com tempo de duração médio de cerca de 4 meses, isto se todos os parâmetros mencionados forem atendidos.
Caso não exista via pública implantada ou oficializada em frente à gleba a ser parcelada, primeiro será necessária a resolução desta condicionante, para que então o processo venha a acontecer.
Vale destacar que o desmembramento não prevê a instalação de novas vias; neste caso, estaríamos falando de um loteamento, cujo parcelamento de vários lotes, resulta na implantação e ampliação de novas infraestruturas que virão a ser reconhecidas pelo município após a conclusão das obras.
É sempre importante que se busquem alternativas para cada caso especifico com profissional habilitado, que consiga analisar previamente a viabilidade da realização do processo e oferecer a melhor solução para cada situação, conforme a necessidade de cada cliente.
*Este artigo foi elaborado com assessoria jurídica da Bacharel em Direito Nadine Mara Machado Dirschnabel, graduada em Direito Empresarial pela FURB e também em Direito Notarial e Registral pela Faculdade Arthur Thomas.
Desmembramento
O desmembramento de terras é regulamentado pela Lei Federal n° 6.766 de 1979. Como o próprio nome sugere, o desmembramento é a “separação” de uma área total, em duas ou mais áreas menores. A este processo, dá-se o nome de desmembramento que é também um tipo de parcelamento de solo.
Conforme estabelecido pela Lei, já em seu parágrafo 2°, artigo 2°, o desmembramento é definido como “a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes”. A gleba seria o terreno como um todo, e os lotes, as áreas menores, já divididas. A lei prevê que o desmembramento aproveite a infraestrutura existente no local, ou seja, o terreno deve ter acesso a alguma via pública já existente.
O desmembramento justifica-se para terrenos de área muito grande, na qual seja aproveitada apenas uma fração menor da área, para possibilitar a redução de impostos (especialmente o IPTU) ou venda de uma área específica, ou ainda para divisão de áreas entre membros de uma família, por exemplo.
Os lotes a serem divididos devem possuir uma área total e frente mínima, conforme definido pelo Plano Diretor de cada município. Como mencionado, os terrenos que serão divididos, devem fazer frentes com alguma via pública. Existem ainda outros parâmetros que devem ser respeitados, como por exemplo a declividade do local, o risco de deslizamentos de terra, etc.
O processo tem início junto à Prefeitura Municipal, que fará a verificação do atendimento destes pré-requisitos, e havendo aprovação do desmembramento pelo órgão competente, é expedida a Certidão de Desmembramento que seguirá para análise do Registro de Imóveis local e do Ministério Público. Ao ingressar com o procedimento no Registro Imobiliário deverão ser apresentados diversos documentos exigidos pelo artigo 18 da Lei Federal 6766/79 para que o desmembramento seja viabilizado. Estes documentos vão desde a planta topográfica do terreno, com as dimensões e áreas finais visadas, passando por requerimentos, Anotação de Responsabilidade Técnica, memoriais descritivos, entre outros.
Ao final de todo o trâmite administrativo do processo de desmembramento, havendo o deferimento do pedido, o Registrador Imobiliário procederá com seu registro, resultando na geração da(s) matrícula(s) da(s) nova(s) área(s).
Pode-se dizer que é um processo com tempo de duração médio de cerca de 4 meses, isto se todos os parâmetros mencionados forem atendidos.
Caso não exista via pública implantada ou oficializada em frente à gleba a ser parcelada, primeiro será necessária a resolução desta condicionante, para que então o processo venha a acontecer.
Vale destacar que o desmembramento não prevê a instalação de novas vias; neste caso, estaríamos falando de um loteamento, cujo parcelamento de vários lotes, resulta na implantação e ampliação de novas infraestruturas que virão a ser reconhecidas pelo município após a conclusão das obras.
É sempre importante que se busquem alternativas para cada caso especifico com profissional habilitado, que consiga analisar previamente a viabilidade da realização do processo e oferecer a melhor solução para cada situação, conforme a necessidade de cada cliente.
*Este artigo foi elaborado com assessoria jurídica da Bacharel em Direito Nadine Mara Machado Dirschnabel, graduada em Direito Empresarial pela FURB e também em Direito Notarial e Registral pela Faculdade Arthur Thomas.
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